EN
مر قانون الإيجار القديم بالعديد من التعديلات بما يشمل كلا من الوحدات السكنية والوحدات التجارية والإدارية، بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر.
ملف الإيجار القديم
طالب النائب إيهاب منصور، وكيل لجنة القوى العاملة بمجلس النواب ورئيس الهيئة البرلمانية لحزب المصرى الديمقراطي، بفتح ملف الإيجار القديم في الحوار الوطني، وتقديم حلول تتم ترجمتها على أرض الواقع عن طريق رفعها للرئيس عبد الفتاح السيسي مباشرة للتنفيذ.
وأكد منصور في تصريحات لـ"صدى البلد"، أنه تلقى عشرات الآلاف من الشكاوى الخاصة من ملاك الشقق السكانية المؤجرة إيجارا قديما، جميعها تؤكد أن المالك يتعرض لظلم كبير بسبب قانون الإيجار القديم، مشيرا إلى أنه يجب فتح ملف الإيجار القديم لكى يتم تقديم حلول فى هذا الملف الشائك.
وشدد النائب على ضرورة دعم غير القادرين، ومنهم أصحاب معاشات تكافل وكرامة والعمالة غير المنتظمة وغيرهم من محدودى الدخل، المستأجرين وحدات سكانية تخضع لقانون الإيجار القديم، عن طريق دعمهم من جانب الحكومة وتقديم وحدات سكنية تابعة للإسكان الاجتماعى، أو تقوم بزيادة دعمهم ماديا لكى يستطيعوا دفع القيمة الإيجارية.
قانون الايجار القديم ، هو عدد من القوانين الاستثنائية جاءت فى فترات معينة لتوازن الأمور قليلاً بين الملاك والمستأجرين و بناء على تلك القوانين الاستثنائية تم وقف العمل بالقانون المدنى الذى كان معمولا به فى تلك الفترة وتم العمل بهذه القوانين الاستثنائية إلى أن أخضع عقد الإيجار مرة أخرى للقانون المدنى طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 وهو ليس بقانون حديث كما يعتقد البعض ولكنه قانون قديم تم احياؤه بعد فقدان الملاك الأصليين للعقارات الكثير من حقوقهم نتيجة للقوانين الاستثنائية و هذا القانون تم تطبيقه فى 31/1/1996 .
كانت الإيجارات بعد 31/1/1996 تتم طبقاً للقانون المدنى وطبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 أصبحت الايجارات محددة المدة ويتم تحرير تلك المدة بعقد الايجار بحيث لا تتعدى تلك المدة 59 عاماً و ليس تسعة أعوام كما يعتقد البعض لأن تسعة أعوام هى المدة القصوى التى يوثقها الشهر العقارى و يمكن الاستعاضة عن ذلك باللجوء إلى صحة التوقيع كإجراء الغرض منه توثيق عقد الايجار.
وهناك اعتقاد الخاطئ بأنه تحت القانون المدنى الصادر عام 1996 لا يمكن توريث العقار إلا للأقارب من الدرجة الأولى فى حين أن عقد الايجار تحت القانون المدنى يسمح للمستأجر بتوريث العقار لكل الورثة سواء كانوا أقارب من الدرجة الأولى أو لا بشرط عدم انتهاء مدة العقد أى أن تنتهى الاستفادة من العقار بالنسبة للمستأجر فى حالة انتهاء العقد و ليس وفاة المستأجر.
أما فى حالة القوانين الاستثنائية السابقة للقانون المدنى لعام 1996 فطبقاً لها ، يكون العقد غير محدد المدة و يتم توريثه للزوج أو الزوجة أو الأولاد مرة واحدة فقط أى أن هذا العقار يتم توريثه لجيل واحد من الأقارب من الدرجة الأولى بشرط أن يكون هذا الوريث مقيما بالعقار اقامة دائمة و مستقرة و يكون ذلك بنية أن الوريث ليس لديه مسكن آخر يسكن به.
قانون الإيجار القديم
وتعد من أهم الأسئلة عن تعديلات الإيجار القديم متى تنتهى مدة العقد للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى؟ وكيف يتم حساب زيادات الأجرة؟، وغيرها من الاسئلة التي تجيب عنها المحامية نهى الجندي من خلال "صدى البلد" وجاءت كالتالي:
س : يسكن بالشقة منذ عشر سنوات لم يدفع الايجار منذ زمن لا اعلم مقداره ولكن ما انا متأكد منه أنه لم يسكن فى الشقه ولم يأت اليها منذ سنتين كاملتين مع العلم انى لدى ابناء فى سن الزواج وأنا أريده ضروريا؟
ج : عليك بإقامة دعوى مستعجلة بالطرد لعدم سداد الأجرة عن خمس سنوات كاملة وذلك بعد تكليفه بالوفاء فإذا لم يقم بالسداد سوف تحصل على حكم بالطرد وإذا كان لديه نية في السداد فسوف يستلزم وعليه أن يقوم بإثبات سداد آخر قيمة إيجارية كى يتم محاسبته من تاريخها.
س : أجر لى والدى مع اولاد عمي كملاك للعقار شقة ايجار جديد وبعدها بحوالى سنة قام والدى بعمل عقد تمليك للشقة بقيمة قيراطين كحصة مفرزة من نصيب على المشاع وسجله وصدق على توقيعاته بالشهر العقارى ولم يخبر باقى الملاك بذلك وبعد انتهاء مدة الايجار رفعوا علىّ دعوى طرد من الشقة فهل العقد المسجل والمشهر يلغى هذه الدعوى مع العلم أن والدى كان له ربع العقار واولاد عمى لهم ثلاثة ارباع وان العقار مكون من 22شقه و16 محلا تجاريا وان والدى توفى واصبحت ايضا من ضمن الملاك؟.
ج : بوفاة والدك أصبح من المقرر لك ملكية العقار على الشيوع في حدود الحصة التي آلت إليك بالميراث عن والدك , وبيع والدك لك الشقة قبل وفاته يعد بيع وقع صحيحا وتنتقل به ملكيتك للشقة المفرزة وبعد حصول القسمة إذا وقعت الشقة التي تملكها في نصيب أحد الشركاء على الشيوع يحصل على النصيب الخاص بك فى القسمة والموازى لمقدار الشقة في حصتك من العقار , وبناء عليه لا يستطيع الشركاء طردك من الشقة أو غل يدك عن حيازتها.
س : أريد ان استاجر محلا تجاريا من مستأجر بدون موافقة المؤجر صاحب الملك بدون اى عقد سيكتب بينى وبين المستأجر ونظرا لانى سأقوم بملء المحل بالبضاعة الخاصة بى فهل لى اى حماية قانونيه لتلك البضاعة وما هو مصيرها اذا علم المؤجر ؟
ج : إذا كان عقد إيجار المحل محررا قبل صدور القانون 4 لسنة 1996 فلا يجوز التأجير من الباطن إلا بغير إذن صريح من المالك طبقاً لما ورد بالفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 , وإذا كان عقد الإيجار محررا بعد صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فيرجع إلى العقد ذاته في جواز الإيجار من الباطن من عدمه فإذا تضمن العقد حظرا يمنع المستأجر من التأجير من الباطن فلا يجوز لك أن تستأجر المحل من الباطن وإذا لم يرد بالعقد الحظر فيرجع للأصل العام وهو حق المستأجر من أن يقوم بالتأجير من الباطن ما لم يقض الإتفاق على خلاف ذلك وحينئذ يمكنك أن تستأجر المحل من الباطن مع سريان عقد الإيجار في حق المالك , وفى كل الأحوال يضمن المالك عدم تعرضه شخصياً للمستأجر في إنتفاعه بالعين المؤجرة ويضمن المستأجر الأصلى عدم تعرض المؤجر للمستأجر من الباطن في انتفاعه بالعين.
س : امتد لوالدي محل ايجار بعد وفاة والدته (المستأجره الاصليه -عقد إيجار بتاريخ 1961م) هل يحق لوالدي انشاء شركة مساهمه بسيطه بينه وبيني علي هذه العين حتى تؤول الإيجاريه لهذه العين لي بعد وفاته؟
ج : في الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى تمتد العلاقة الإيجارية لورثة المستأجر الذين كانوا يمارسون ذات النشاط مع المستأجر قبل وفاته وهم الأولاد والزوجة والوالدان, وبعد وفاة آخر ممتد له العلاقة الإيجارية لا تمتد لأبنائهم, وقد قضت أحكام محكمة النقض المصرية على إنهاء العلاقة الإيجارية يترتب عليها إنهاء الأوضاع على العين المؤجرة وتنقضى بها سلطة الشركة المقامة على استعمال العين, وبناء عليه لا يجوز الإمتداد القانونى لك بعد وفاة والدك الممتد له العلاقة الإيجارية من المستأجر الأصلى.
س : أقيم خارج البلاد ، وأستأجر محلا كصيدلية مغلقة ، و طلب مني المؤجر زيادة الإيجار بنسبة 15% و يقول أن هذه الزيادة لنظام القانون الجديد منذ إبريل العام الماضي و يرغب في الأثر الرجعي ، هل هناك فعلاً زيادة؟ و لقد دفعت له بالفعل ، فهل استطيع قطع الزيادة عنه إذا لم يكن هناك زيادة فعلية بالرغم من أن الوصل الأخير للإيجار مضاف إليه هذه الزيادة؟
ج : طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 فيستحق زيادة سنوية على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسبة 10% وبتعديل هذا القانون بالقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى بنسبة 2% للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 و1% للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 , وبناء عليه فلا تستحق زيادة سوى الزيادات السابقة ويمكنك الحصول على المبالغ المسددة للمالك بإقامة دعوى مطالبة بسداد المبالغ التى دفعت له بدون وجه حق.
حل مشكلات الإيجار
في هذا الصدد، قال مصطفى عبد الرحمن، رئيس ائتلاف ملاك العقارات القديمة، إنه منذ إعلان الرئيس عبد الفتاح السيسي، عن فعاليات الحوار الوطني، والذي تشارك فيه جميع القوى السياسية بمختلف توجهاتها، وبدأت هذه القوى بالفعل في إعداد ورقة عمل جادة للمساهمة في بناء وطن يؤمن بالعمل الجاد والأخذ بالأساليب التكنولوجية الحديثة، موضحا أن ائتلاف ملاك العقارات القديمة، والمتضررين من قانون الإيجار القديم، يشاركون في الحوار الوطني من هذا المنطق.
وأضاف عبد الرحمن، خلال تصريحات لـ "صدى البلد"، أن ائتلاف ملاك العقارات والإيجار القديم، قدموا ورقة عمل تطالب بضرورة حل مشكلات قانون الإيجار القديم، لتعظيم الدخل الاقتصادي للدولة، ومساعدتها في إتمام الإنجازات، مشيرا إلى أن ورقة العمل تتضمن ضرورة فتح الشقق المغلقة وعددها 1.6 مليون شقة، وإرجاعها إلى المالك.
