يعد ملفالإيجار القديمواحدًا من أكثر القضايا تعقيدًا وحساسية في مصر، ويمتد تأثيره لعقود طويلة،بقيت معها الخلافات بين الملاك والمستأجرين دون الوصول لحل.

حلول أزمة الإيجار القديم

في هذا الصدد قال الدكتور السيد خضر الخبير الاقتصادي إن مسألة الإيجار القديم معضلة ولها العديد من السلبيات والايجابيات فمن ناحية التأثير السلبي على المالكين فتكون من خلال انخفاض العائدات، مشيرا إلى المالكين يواجهون عائدات منخفضة بسبب انخفاض قيمة الإيجارات مقارنة بالسوق ، كذلك صعوبة في الصيانة قلة العائدات تؤدي إلى عدم القدرة على صيانة العقارات بشكل جيد ، أما تأثيرات على المستأجرين من خلال عدم الاستقرار فبعض المستأجرين قد يواجهون خطر الإخلاء إذا قرر المالكون استعادة العقارات ، و فقدان فرص السكن مع ارتفاع الأسعار في السوق، وقد يجد المستأجرون صعوبة في العثور على بدائل مناسبة.

وأضاف خلال تصريحات لــ"صدى البلد " أما تأثيراته على السوق العقاري فيكون من خلال عدم توازن السوق الإيجارات القديمة والتي تؤدي إلى تشويه السوق، حيث لا تعكس الأسعار الحقيقية للعقارات ، كذلك تأثير على تطوير العقارات المستثمرون قد يترددون في الاستثمار في مشاريع جديدة بسبب القيود.

وتابع: أما من ناحية حلول أزمة الإيجار القديم لابد من تعديل القوانين من خلال إعادة تقييم الإيجارات، وسن قوانين تسمح بإعادة تقييم الإيجارات القديمة بشكل تدريجي ، أيضا تحفيز المالكون تقديم حوافز للمالكين لتجديد عقاراتهم أو تخفيض الإيجارات ، وزيادة المعروض من الإسكان من خلال بناء وحدات سكنية جديدة بأسعار تناسب محدود الدخل والسداد لفترات طويلة وتشجيع المشاريع الجديدة لتوفير خيارات أكثر للمستأجرين، والاستمرار فى تطوير المناطق القديمة تحسين البنية التحتية وتطوير الأحياء القديمة ، وتوعية المستأجرين والمالكين من خلال ورش عمل وحملات توعية توضيح حقوق وواجبات المستأجرين والمالكين.

واردف:أما تأثير ذلك على المواطن فهو يزيد من الضغوط المالية فى الزيادة في الإيجارات ستؤثر على ميزانية الأسر ، وزيادة الحاجة للسكن مع ارتفاع الأسعار، قد يحتاج المواطنون إلى البحث عن خيارات أقل تكلفة.

واشار: تأثير ذلك على الشقق المقفولة ستؤدى إلى زيادة أعدادها في ظل الإيجار القديم، قد يختار المالكون عدم تأجير عقاراتهم ، وانخفاض القيمة السوقية الشقق المقفولة تؤثر على القيم العقارية في المنطقة ، و تأثير على السوق حيث قلة العرض في السوق تؤدي إلى زيادة الأسعار في العقارات المتاحة ، وفى النهاية حل أزمة الإيجار القديم يتطلب توازنا بين حقوق المالكين والمستأجرين، مع التركيز على تطوير سوق عقاري أكثر مرونة يساهم في استقرار المجتمع.

حل مشكلة الشقق المغلقة

وأوضح إيهاب منصور،عضو مجلس النواب ورئيس برلمانية المصري الديمقراطي بالمجلس، أن التعامل مع ملف الإيجار القديم يشكل تحدي كبير أدى إلى استمرار الأزمة لسنوات عديدة، حيث تظهر المشكلات وتتفاقم بمجرد محاولة معالجتها، بسبب تضارب مصالح الطرفين المتأثرين بأي حلول مقترحة.

وأشار منصور في تصريحاته لـ "صدى البلد" إلى أن قانون الإيجار القديم أحد أهم القوانين الملحة أمام المجلس في دور الانعقاد المقبل، موضحا أنه من الضروري أن يتواجد ضمن الأجندة التشريعية المقدمة إلى المجلس.

وأوضح رئيس برلمانية المصري الديمقراطي أن حل مشكلة الإيجار القديم يتطلب تجزئة القضية لتسهيل معالجتها، لافتا إلى أنه بدأ بالفعل تنفيذ قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، الذي ينظم الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين لأغراض غير سكنية، والذي تم تطبيقه منذ عامين.

وبيّن النائب، أن القانون المشار إليه بالفقرة السابقة، ساعد في حل حوالي 10% من المشكلة الرئيسية، حيث أتاح رفع الإيجارات القديمة للأماكن المؤجرة للأشخاص
الاعتباريين غير السكنيين بنسبة 15% سنويًا لمدة 5 سنوات، وبعدها تعود الوحدة إلى المالك بشكل قانوني؛ ما يساعد في إغلاق هذا الملف.

ووفقًا للإحصاءات الرسمية، أشار منصور إلى أن هناك حوالي 3 ملايين وحدة سكنية مشمولة بنظام الإيجار القديم، ولكن هذا العدد قد تراجع مع مرور الوقت إلى 2.5 مليون وحدة، حيث أن حوالي 50% من هذه الوحدات غير مشغولة "مغلقة".

وأضاف منصور، أن معالجة قضية الشقق المغلقة يمكن أن تسهم في حل حوالي 80% من أزمة الإيجار القديم، مشددا على أن هذا الأمر يتطلب إرادة سياسية وتشريعية، بالإضافة إلى تنفيذ جيد.

وأوضح أن تحرير الوحدات المغلقة يعتبر حلاً مقبولًا إلى حد كبير، خاصة أن المستأجر الذي لا يهتم بوحدته لا يتأثر كثيرا، نظرا لأنه يدفع إيجارات منخفضة جدًا.

أكد أن حل مشكلة الشقق المغلقة وغير المستغلة، سيساعد في تخفيف العبء عن الملاك، لافتا إلى أن هناك من ترك وحدته بعد هجرته لسنوات، دون معرفة مكانها الحالي، وبالتالي، يعتبر البدء بحل هذه المشكلة، خطوة مقبولة تسهم في معالجة جزء كبير من أزمة الإيجار القديم.

تاريخ قوانين الإيجارات القديمة

و فيما يخص تاريخ قوانين الإيجارات القديمة فلقد مرت بأكثر من مرحلة من عام 1920 حيث صدر قانون رقم 11 لسنة 1920 وقرر فيه عدم إخراج المستأجر إلا لحكم قضائى، وذلك لأن هذه الفترة الزمنية عقب الحرب العالمية الأولى، وأثناء حكم السلطان فؤاد الأول كان ملاك العقارات يقومون بطرد المستأجرين عنوه قبل انتهاء مدة الايجار، وذلك لكى يقوموا بالتأجير للأجانب، فلذلك صدر هذا القانون ينص على عدم طرد المستأجر إلا بحكم قضائى للحفاظ على استقرار المواطنين فى الدولة المصرية.

ثم صدر قانون 4 لسنة 1921 فى عهد السلطان فؤاد الأول أيضا لكى يضم المحال التجارية مع السكن ويسرى عليهم نفس الحال بعدم الطرد إلا بحكم قضائى.

ثم صدر إبان الحرب العالمية الثانية فى عهد الملك فاروق الأول قانون 51 لسنة 1941 يمنع استغلال وجشع بعض ملاك العقارات من الزيادة الباهظة فى الأجرة، وينص على الإمتداد التلقائى للمدة للمستأجر المصرى، وذلك حرصا على المواطن من التشريد والضياع.

ثم صدر القانون المدنى المصرى رقم 131 لسنة 1948 لكى يمزج بين روح الشريعة الاسلامية ووضعية القانون الفرنسى وضع صياغته العلامة الفقيه الأستاذ عبد الرازق السنهورى، وأصدره الملك فاروق الأول عام 1948، ولكن صدور القانون المدنى لم يلغى قوانين الايجارات حيث أن العلاقة الايجارية تخضع للقانون المدنى، ولكنه أبقى على قوانين الايجارات الاستثنائية التى صدرت فى وقت الحرب العالمية كما هي، وسار العمل بها بصفة استثنائية بسبب ظروف الحرب وعدم الإستقرار للمواطنين وتجنبا لجشع بعض المؤجرين واستغلالهم المستأجرين وفرض مبالغ باهظة عليهم نظير الأجرة لفترة وجيزه حتى تدارك الأمر وصدر قوانين نهائية ليست استثنائية كما سنسرد.

واستقر الأمر على هذا النحو حتى قامت ثورة يوليو 1952 وبالرغم أنها كانت ثورة على النظام بأكمله إلا أنها اتفقت مع النظام الملكى فى الحفاظ على المستأجر، وابقت قوانين الإيجار القديمة بل وأضافت إليها بعض القوانين التى تحمى حق المستأجر وتصونه.

وصدر قانون 199 لسنة 1952 والذى خفض الأجرة بنسبة 15% للاماكن المنشأة من 1944 حتى 1952 ويسرى من أكتوبر 1952، ثم صدر قانون 55 لسنة 1958 وخفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1952 حتى 1958 ويسرى اعتبارا من يوليو 1958.

ثم صدر قانون 198 لسنة 1961 خفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1958 حتى 1961 ويسرى من ديسمبر 1961، ثم صدر قانون 46 لسنة 1962 وقام بزيادة الأجرة بعائد سنوى وقدره 5% من قيمة الأرض والمبانى، و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والإدارة، وقام بتشكيل لجان تقدير الأجرة القانونية لكى يتيح الفرصة أمام من يريد التظلم من القيمة الايجارية المحددة، وكان يرأس هذه اللجان قضاه ويحق للمالك والمستأجر حق التظلم أمامها.

ثم صدر قانون 7 لسنة 1965 بتخفيض الأجرة بنسبة 34% إذا كان تقدير الأجرة نهائى فى تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك لأن كثير من الملاك للعقارات كانوا يطعنون أمام لجان تحديد الأجرة، وتربط لهم أجرة باهظة بالمقابل كان هناك اعفاء ضريبى عن هذه العقارات من قبل الدولة لذلك قامت الدولة بالتدخل وخفض الأجرة أكثر من مرة.

ثم جاءت فترة السبعينيات وبدأت الأمور تستقر فى الدولة المصرية وصدر دستور 1971 وأصبحت هناك شرعية دستورية مستقرة للبلاد، وصدر قانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين الايجارات السابقة، وأوقف العمل بها نهائيا واستحدث أحكام جديدة مثل تنظيم ايجار الأماكن المفروشة، واعطى مالك العقار امتيازات أكثر، وجرم الحصول على "خلو رجل" فى المادة 26 منه، ولكنه أباح الحصول على مبلغ تأمين، ونص على الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 29 منه، وجعل الأصل فى الايجار أن رب الأسرة يتعاقد على المسكن له ولزوجته وأولاده، ولذلك نص على الامتداد، وأجاز للمالك زيادة عدد الوحدات والتعلية فى المبنى فى المادة 32 منه، ونص على اعفاء الضريبة العقارية فى المادة 66 منه، ونص على اعطاء المالك دعم فى مواد البناء مقابل التأجير بالشروط المنصوص عليها فى هذه القوانين، وأهمها الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 69 ،70 منه وكما قرأنا قد انحاز هذا القانون بشكل كبير لمالك العقار واعطاه امتيازات أكبر على نطاق أوسع.

ثم صدر قانون 136 لسنة 1981 فى فترة الثمانينات ووضع حد أدنى للوحدات بنظام التمليك، وأشرك المستأجر مع المؤجر فى صيانة وترميم العقار بنسب، ونص على زيادة الأجرة بنسب تتراوح من 30% الى 5% للأماكن غير السكنية فى المادة 77 منه، كما نص على اعطاء المؤجر قروض ميسرة معفية من جميع الضرائب والرسوم فى المادة 10 منه على أن يكون هذا القانون مكملا لما قبله، وقد رفع التجريم عن "خلو الرجل" تحت بند مقدم ايجار فى المادة 6 منه، وقد جعلت هذا المقدم لرفع العبء عن المؤجر وجعلته مقدار يساوى أجرة سنتين، ومن هذا المنطلق حصل المؤجر على مبلغ مالى مجمد وتوسع فيه تحت مسمى "خلو رجل"، بجانب مبلغ التأمين وعلى هذا فقد أفلت المؤجر من العقاب المجرم لتقاضى مبلغ "خلو الرجل"، وخاصة أنه كان بالتراضى فلذلك لم يقم المستأجر بتقديم شكوى الحصول على "خلو رجل" وجميع الأعمال الدرامية الفنية التى تعكس واقع المجتمع المصرى فى هذه الحقبة الزمنية وثقت هذا الواقع.

واستمر الأمر على هذا النحو حتى صدر قانون 4 لسنة 1996 والمعروف بإسم قانون الايجار الجديد والذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الايجارية، واخضع العلاقة للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 وأصبح العقد شريعة المتعاقدين يخضع للعلاقة الحرة، ومن ثم أطلق العنان للمؤجر أن يستغل المستأجر وأدى الى عدم الأستقرار الأسرى بسبب المدة القصيرة وانتهائها والتى لم يستقر معها المستأجر، ثم صدر قانون رقم 6 لسنة 1997 والذى نص على زيادة الأجرة القانونية للوحدات.